Waarom mogen we eigenlijk grond bezitten?

In een ver verleden is grond net als een auto of driedelig pak een verhandelbaar goed geworden. Met de gevolgen daarvan leven we nog iedere dag. ‘De geschiedenis van de mensheid is in wezen één lang gevecht om grond en ruimte.’

Niemandsland. Perceel 1468 onderscheidt zich niet door zijn grootte. Het is een strook straat van 22 meter lang en iets meer dan 1 meter breed. Het staat als herrenlos te boek in het kadaster. Toen de vorige eigenaar in 2005 afstand deed van het stuk grond, had dat een verrassende consequentie: iedereen heeft het recht zich dit stuk grond toe te eigenen. En omdat het van niemand is, hoef je niemand te betalen. Voor ongeveer 1000 francs registratiekosten kon ik landeigenaar worden van 29 vierkante meter Nelkenweg in het Zwitserse Cham. 

Helaas zijn er goede redenen waarom het land werd opgegeven. Het is bezwaard met recht van overpad, wat betekent dat de straat moet blijven bestaan en dat ik misschien zelfs moet betalen voor het onderhoud ervan. Maar hoe zit het met de grond eronder en het luchtruim boven de Nelkenweg? Dat zou mij ook allemaal toebehoren, toch?

Eerste getuigenis 

Nauwelijks had de mens het schrift uitgevonden of hij noteerde wat van wie was. Ruim vierduizend jaar geleden kerfde een schrijver in Mesopotamië op een obelisk de landaankopen van de koning: Manishtushu had 3430 hectare in Noord-Babylonië gekocht voor 7,5 talent zilver. Het is het eerste getuigenis van een vastgoedtransactie.

Dat grond iemands eigendom kan zijn, vinden we sindsdien zo vanzelfsprekend als een natuurwet. Terwijl we ons erover zouden moeten verbazen, want niemand heeft die grond gemaakt. Ergens in de duistere voorgeschiedenis is grond een goed geworden zoals een auto of een tuinslang. Met de gevolgen daarvan leven we nog iedere dag. Waar wij opgroeien, wie onze buren zijn, welke scholen onze kinderen bezoeken: alles heeft te maken met de lange keten van dieven, kopers en bezetters van de grond waarop onze huizen staan. Want grond heeft nog een tweede zeldzame eigenschap: niemand kan leven zonder.

‘Koop land, want het wordt tegenwoordig niet meer gemaakt’

De drop-out in zijn hutje mag denken dat hij zich heeft onttrokken aan de consumptiemaatschappij, maar ook hij ontkomt niet aan zijn stukje aarde. Wie op deze planeet woont, is veroordeeld tot consumptie van ruimte. Werken, eten, slapen, bewegen: zonder ruimte kan niemand leven. Ook dat lijkt banaal, maar samen met nog twee andere eigenschappen maakt het grond tot een onvergelijkbaar goed: grond is onvernietigbaar en de voorraad ervan is beperkt. ‘Koop land, want het wordt tegenwoordig niet meer gemaakt,’ zei de schrijver Mark Twain ooit.

Dat grond er slechts in beperkte hoeveelheden is en zich niet laat vernietigen, transporteren of vermeerderen, maakt het tot een bron van sprookjesachtige rijkdom en bittere armoede, 
tot veroorzaker van handel en oorlogen, tot reden voor huwelijken en vetes. De geschiedenis van de mensheid is in wezen één lang gevecht om grond en ruimte. 

‘Dit is van mij‘

Rousseau wist zeker dat ons veel nood en ellende bespaard was gebleven, als we de eerste die een stuk land omheinde en het in zijn hoofd haalde om ‘dit is van mij‘ te zeggen gewoon niet hadden geloofd. En zelfs de vader van het kapitalisme, Adam Smith, wilde de handel in land niet aan de vrije markt overlaten. Hij zag in dat grond het zelfcorrigerend evenwicht van vraag en aanbod buiten werking stelt. Wie een bepaald stuk grond wil bezitten, kan immers niet uit verschillende prijzen de laagste kiezen, want van elk stuk grond op aarde is er precies maar één. Als ik me dat toe-eigen, zou ik een monopolie bezitten op dit stuk aarde.

Ook al lijkt de vraag of je land wel kunt bezitten tegenwoordig beslist, bij de rechtvaardiging ervan kom je algauw in moeilijkheden. Je kunt de redevoering die opperhoofd Seattle in 1854 
zou hebben gehouden als romantische onzin beschouwen, of als een vervalsing. Maar de indruk dat de man op de een of andere manier gelijk had, blijft toch hangen. Een versie daarvan begint zo: ‘De president in Washington laat meedelen dat hij ons land wil kopen. Maar hoe kun je de hemel kopen of verkopen? Het land kopen of verkopen? Die gedachte is ons vreemd. Als wij de frisheid van de lucht en het glinsteren van het water niet bezitten, hoe kun je die dan kopen?’

De onoplosbare tegenstrijdigheden die verbonden zijn met het bezit van land roepen eigenaardige vragen op: waarom heb ik bij de grote landverdeling niets gekregen? Is het bezit van grond uiteindelijk diefstal? Van wie is de wind die over mijn stuk land waait? En het zonlicht? En kan ik de imker de nectar in rekening brengen die zijn bijen op mijn grond verzamelen? Om die te beantwoorden bezoeken we belangrijkste stadia van de inbezitneming van land door mensen: een klooster, een boerderij, een grote stad en het stukje land zonder eigenaar in Cham, waar de vraag of ook de bodem eronder en het luchtruim erboven van mij kunnen zijn nog altijd onbeantwoord is.

In de dertiende eeuw dook de leus op: ‘wie de eigenaar is van het land, die is het tot in de hemel en tot in de hel’

Lange tijd dacht de mensheid amper na over de vraag tot hoever boven en onder iemands stuk grond zijn bezit gezien moet worden. In de dertiende eeuw dook de leus op: ‘wie de eigenaar is van het land, die is het tot in de hemel en tot in de hel’. Met de opkomst van de commerciële luchtvaart bleek echter dat deze uitspraak geen toepasbare richtlijn was. Bepaalde landeigenaren waren namelijk van mening dat vliegtuigen huisvredebreuk pleegden als ze op 10.000 meter hoogte over de grenzen van hun grond vlogen en verlangden een compensatie. Maar de rechtbanken beslisten tegen de landeigenaren.

Welk stuk lucht precies bij een stuk grond hoort, is per land verschillend bepaald. In Zwitserland geldt de vage formulering: ‘Het eigendom van grond en bodem strekt zich naar boven en naar onder uit tot het luchtruim en het aardrijk, voor zover er voor de uitoefening van het eigendom een belang bestaat.’ Zo’n belang zou de verstoring van de privésfeer door een drone kunnen zijn. Die is in Zwitserland boven privégrond pas vanaf 300 meter hoogte toegestaan.

En hoe ziet het eruit in de grond? Zou ik onder de Nelkenweg een kelder mogen bouwen? Maar ik zou wel een buurman moeten vragen om recht op overpad over zijn grond. Bovendien zou mijn kelder onder de riolering aangelegd moeten worden. Maar ook in de aarde geldt in Zwitserland dat de grond slechts van mij is tot op een diepte waarvoor ik een realistisch belang kan aantonen. In Frankrijk is dat anders. Daar zou ik over de Nelkenweg wandelen in de zekerheid dat de 6365 kilometer tot het middelpunt van de aarde mijn eigendom is. Mijn champignonkwekerij zou zich kunnen uitstrekken over tweeënhalf miljoen verdiepingen. Vanwege deze regeling moesten bijvoorbeeld voor de bouw van een metro in Rennes onderaardse stukken grond worden opgekocht van driehonderd landeigenaren. De prijs werd vast-gesteld op 5 euro per vierkante meter. Dat zou voor mijn 29 vierkante meter altijd nog neerkomen op 145 euro.

Lucratiever zou het daarentegen zijn wanneer iemand in mijn bodem een schat had begraven. Die zou ik als eigenaar van de grond mogen houden, behalve als het gaat om ‘onbeheerde natuurlichamen of oudheden van wetenschappelijke waarde’. Die zijn van het kanton, dat mij dan wel een ‘proportionele vergoeding’ verschuldigd is. Ook bodemschatten als aardolie of kolen zijn in Zwitserland, zoals ook in 142 andere landen, openbare goederen en zijn eigendom van het kanton. Om ze te delven zou ik een concessie moeten aanvragen.

Het klooster

De ambtsaanvaarding van een nieuwe abt in het klooster Einsiedeln bestaat uit plechtige en profane gebeurtenissen. Tot de plechtigheden behoort de inzegening in de kerk, waarbij de abt het borstkruis, de abtsstaf en de mijter ontvangt. Tot de profane onderdelen behoort de gang naar het kadaster van Einsiedeln, waar de tekenbevoegdheid voor de belangen van het klooster aan de abt wordt overgedragen. Toen de huidige abt Urban Federer in 2013 het ambt overnam, vergeleek bisschop Markus Büchel het klooster Einsiedeln met de stal van Bethlehem, maar dan wel een stal met tamelijk veel bijbehorende grond. Het klooster Einsiedeln geldt als de grootste private grondeigenaar van Zwitserland.

Zou de 41.285 vierkante kilometer aan Zwitserse grond gelijk verdeeld worden over alle inwoners, dan zou iedereen, van zuigeling tot grijsaard, 4780 vierkante meter krijgen. Dat is ongeveer twee derde van een voetbalveld. Wie feitelijk de eigenaar is van welk stuk grond is moeilijk te achterhalen. In het burgerlijk wetboek staat wel dat op ‘openbare wateren en niet-cultiveerbare grond zoals rotsen en puinhellingen, besneeuwde hellingen en gletsjers’ geen privé-eigendom bestaat. Maar zelfs daar zijn uitzonderingen op. 

Het klooster is eigenaar van 21,4 vierkante kilometer land in vijf Zwitserse kantons en in Oostenrijk. De oorzaak van dit omvangrijke bezit ligt in een overtuiging die de Europeanen deelden met veel inheemse volken: dat je land eigenlijk helemaal niet kunt bezitten. Maar in Europa trok men daaruit andere conclusies: niet de mens bezit het land, maar God. Maar omdat die zijn rechten niet kon uitoefenen, traden keizers en koninginnen op als zijn plaatsvervangers. Zij leenden de gronden op hun beurt weer uit tegen diensten en belastingen.

Het grootste grondbezit ter wereld vandaag de dag staat op de naam van Elizabeth II

Dat is ook de reden waarom het grootste grondbezit ter wereld vandaag de dag op naam staat van een krasse 95-jarige dame. Elizabeth II, ‘door Gods genade koningin van het Verenigd Koninkrijk van Groot-Brittannië en Noord-Ierland en haar andere rijken en territoria’ is niet alleen in het bezit van heel Groot-Brittannië, maar ook van grote delen – zo niet het hele grondgebied – van 31 andere landen. Juridisch gezien bezit de Queen 27.105.844 vierkante kilometer land, een zesde van de landmassa op deze planeet. Volgens Kevin Kahill, de auteur van Who Owns the World?, bestaat er geen passage in de Canadese grondwet die de koningin ervan zou kunnen weerhouden Canada te verkopen aan de hoogstbiedende. Veel landeigenaren in Australië, Nieuw-Zeeland en Papoea-Nieuw-Guinea zijn zich er niet van bewust dat ze hun land in wezen niet bezitten, maar slechts door de koningin uitgeleend hebben gekregen. In de praktijk blijft dat meestal zonder gevolgen, maar het laat zien welke sporen het feodalisme tot op heden in de wereld heeft achtergelaten. 

Ver na de Britse koningin volgen andere monarchen en absolute heersers: de koningen van Saoedi-Arabië, Marokko en Jordanië, die het land van God eveneens fiduciair beheren. Het grootste private grondbezit dat niet in handen is van een monarch bevindt zich in Australië. Grondstoffenmagnaat Gina Rinehart bezit er 92.000 vierkante kilometer land, een stuk zo groot als Portugal.

Inbezitname is negen tiende van de wet

In het recht bestaat een eeuwenoude zegswijze: ‘inbezitname is negen tiende van de wet’. Ze beschrijft het plausibele feit dat eigendom eenvoudiger te rechtvaardigen is als men het al heeft, als de goudstaaf in de eigen kluis ligt of het perceel al bezet is. Dat geldt voor de buste van koningin Nefertiti, die Egypte terugeist van Duitsland, net als voor het schiereiland de Krim, dat door Rusland bezet is: de huidige bezitter is altijd in het voordeel.

‘Iets behoort mij toe, omdat ik het heb.’ Deze zin drukt niet alleen onze oorspronkelijkste opvatting van eigendom uit, iets fysiek bezitten is ook een beproefde en makkelijk te toetsen regel om eigendom toe te wijzen. Niemand hoeft voortdurend de bonnetjes van de kleren die hij draagt bij zich te hebben om te bewijzen dat ze van hem zijn.

Dat principe is zo diep verankerd in de mens dat het in veel wetten is vastgelegd. In artikel 718 van het burgerlijk wetboek van Zwitserland doe je bijvoorbeeld de verrassende ontdekking dat een onbeheerde zaak tot bezit wordt wanneer iemand het ‘met de wil er eigenaar van te worden in bezit neemt’. Huisdieren die komen aanlopen mag je bijvoorbeeld na twee maanden je eigendom noemen – met uitzondering van bijenzwermen – mits je je best hebt gedaan om de eigenaar te vinden.

Wie in Zwitserland dertig jaar lang onweersproken doet alsof een bepaald perceel hem toebehoort, bezit het daarna ook werkelijk

Soortgelijke regels gelden voor land, zij het met wat langere termijnen. Wie in Zwitserland dertig jaar lang onweersproken doet alsof een bepaald perceel hem toebehoort, bezit het daarna ook werkelijk. Maar voordat u nu op uw zondagse wandeling een stuk land afrastert: het perceel mag nog niet geregistreerd staan in het kadaster, wat in Zwitserland slechts zeer zelden voorkomt.

Op die manier in bezit komen heet in het jargon Ersitzung en is in veel landen mogelijk. Dat is bijvoorbeeld de reden waarom de Columbia-universiteit of het Rockefeller Center in New York eenmaal per jaar hun openbaar toegankelijke terrein voor enkele uren afsluiten. Niet vanwege onderhoudswerkzaamheden, maar omdat ze daarmee aan-tonen dat het perceel hun eigendom is en ze zo een inbezitname – hoe onwaarschijnlijk ook – voorkomen.

Wie de geschiedenis van een stuk land nagaat, komt onvermijdelijk op enig moment uit bij de mens die als eerste de moed bezat om te beweren dat het land van hem was. Hoe beargumenteert de zakenman in De kleine prins zijn eigendom van de sterren? ‘Ik bezit de sterren, omdat niemand er voor mij ooit aan gedacht had ze te bezitten.’

De boerderij

Hier is het dus allemaal begonnen. Aan deze beek, die vlak naast de Oberdorfstrasse ontspringt. Glashelder water stroomt in de smalle kiezelbedding die de mensen tussen de weg en een bouwterrein hebben opengelaten voor het water. Hier moet volgens de legende in de negende eeuw de 
Alemannische leider Uzzi zich met zijn gevolg hebben gevestigd. ‘Water, weide en bos hadden de mensen nodig om te overleven,’ zegt Barbara Kummer, een fitte tachtigjarige die mij laat zien wat er de laatste duizend jaar van Uzzi’s dorp geworden is: Utzenstorf, 10 kilometer ten zuiden van Solothurn, heeft vierduizend inwoners, een watertoren, een tattoostudio en 34 boerenbedrijven.

Een daarvan wordt gedreven door de zoon van Barbara Kummer en zijn vrouw. Tegenwoordig hebben ze 
paarden en verbouwen ze mais, gerst, koolzaad en tarwe, vroeger hadden ze ook nog koeien en andere dieren. De ligging van het boerenerf aan de doorgaande weg danken de Kummers aan de Alemannen, die zich links en rechts langs de beek vestigden. Later kwam de weg erheen. De Kummers bezitten 25 hectare land en 8 hectare bos; dat geldt in Zwitserland als een middelgroot bedrijf.

Barbara Kummer is zestig jaar geleden uit Noord-Duitsland naar hier gekomen, en dat ze niet uit een boerenfamilie kwam was destijds het gesprek van de dag in het dorp. ‘De enige zoon van de Kummers trouwt met een kantoorjuffrouw,’ zeiden ze, ‘en die wil ons nu laten zien hoe je moet boeren!’ Barabara had drie kinderen en ging tegelijk naar de landbouwschool. ‘Maar hoe roder mijn geraniums werden, en hoe groter mijn kolen, hoe meer jaloezie ik opwekte.’ Ze zocht een niche voor zichzelf en wierp zich op de geschiedenis van de boerendorpen in de omgeving. Zo werd ze de officieuze dorpshistorica.

Dat ze uitgerekend in de familie Kummer trouwde, was een gelukkig toeval. Want haar schoonvader had als veeboer niet alleen een stamboom van zijn koeien, maar ook een van zijn familie. ‘De Kummers zijn hier al sinds Adam en Eva,’ zegt Barbara als ze het enorme stuk papier uitvouwt op de tafel in de woonkamer. Wie de takken volgt tot de stam, kan twaalf generaties in de familie teruggaan. De eerste bekende Kummer is Peter, helemaal onderaan ingeschreven. Hij werd geboren in 1560.

De grote heersers kwamen en gingen – Bourgondiërs, Zähringers, Kyburgers – de Kummers bleven

De grote heersers kwamen en gingen – Bourgondiërs, Zähringers, Kyburgers – de Kummers bleven. Ze bewerkten hun eigen land en pachtten land van het slot Landshut en van het klooster St. Urban bij Langenthal. Elk jaar betaalden ze de tienden. In 1765 waren dat ‘13 schilling, acht maten spelt, een mud en vier maten haver, een oude en twee jonge kippen en dertig eieren’, die Hans Geörg Kummer afleverde ‘in handen van uwe Genade Schloss Landshut, als eeuwige en onaflosbare grondbelasting’. Zo staat het in een van de oudste documenten die Barbara Kummer in stapels op de tafel legt.

Maar die grondbelasting bleek niet zo ‘eeuwig en onaflosbaar’ als de slotheren hadden aangenomen. Met de intocht van de Franse troepen in 1798 en de stichting van de Helvetische republiek werd ze afgeschaft. Er was nog wel enig getouwtrek, maar in 1847 kocht Samuel Kummer zich vrij van klooster St. Urban en sindsdien is hij bezitter van deze voorheen gepachte grond.

Dat is de korte versie van hoe de Kummers aan hun land kwamen. Deze geschiedenis is typisch voor de manier waarop de boeren in Zwitserland grondbezitters werden. Ze bewerkten vaak generaties lang dezelfde percelen, tot ze ten slotte de verplichtingen die eraan verbonden waren konden afkopen. 

Vergeeld papier

Maar deze toedracht geeft geen antwoord op de fundamentele vraag: waarom kan iemand überhaupt land bezitten? Waarom accepteren we vergeeld papier dat honderden jaren geleden werd beschreven met een ganzenveer als een bewijs van eigendom? Hoe komt het dat de stamboom en de registratie in het kadaster bepalen dat iets wat er altijd al was het eigendom is van de Kummers?

Net als bij het klooster Einsiedeln gold bij de Kummers in de eerste plaats waarschijnlijk de oorspronkelijke reden: het land is van degene die er als eerste aanspraak op maakt. Het recht van de eerste lijkt moreel ook fair: wie de moeite neemt er als eerste bij te zijn, zou daarvoor beloond moeten worden. Wie het eerst komt, het eerst maalt.

Ook de koloniale machten rechtvaardigden hun bezitsaanspraken met het argument de eerste bezetters te zijn van niemandsland

Zo is ook te verklaren dat delen van het Wilde Westen werden opgedeeld in een soort wedstrijd. Op 22 april 1889 vertrokken om klokslag 12 uur vijftigduizend kolonisten tegelijkertijd om in Oklahoma een stuk land te bemachtigen. Ook de koloniale machten rechtvaardigden hun bezitsaanspraken met het argument de eerste bezetters te zijn van niemandsland. De inheemse bevolking negeerden ze, of ze verordenden dat de regel van het eerste bezit alleen voor christenen gold.

Pas in de jaren zestig van de vorige eeuw stopten landen ermee inbezitname volgens de grondregel van de eerste te regelen. In 1967 verplichtten de Verenigde Staten, de Sovjet-Unie en andere landen zich ook in de ruimte af te zien van het recht van de eerste. Kort voor de maanlanding lieten de Amerikanen voor de zekerheid weten dat het planten van de Amerikaanse vlag naast de maanlander bedoeld was als ‘symbolische geste van nationale trots’ en niet misverstaan moest worden als ‘teken van toeëigening van het territorium’.

Toch leeft het gebruik als provocatie voort, bijvoorbeeld toen de Russische marine in 2007 een klein vlaggetje van titanium plaatste op de bodem van neutrale wateren in het poolgebied, om aanspraak 
te maken op de daar vermoede bodemschatten. De voorvaderen van de Kummers plantten geen vlaggen. Hun grondbezit werd gebaseerd op een andere grondregel: iets is van mij omdat het van mijn voorvaderen was. De boerderij en het land werden van de ene generatie naar de volgende doorgegeven.

Het vererven van land had echter een groot nadeel: anders dan geld liet het land zich niet vermeerderen

Het vererven van land had echter een groot nadeel: anders dan geld liet het land zich niet vermeerderen, al werkte een boer nog zo hard en goed. En zo werden de geërfde percelen met iedere generatie kleiner. Dit probleem hadden niet alleen de boeren, maar alle families met grondbezit. Adellijke families verhinderden de opdeling van hun landerijen doordat de titel en de grond uitsluitend aan de oudste zoon toevielen. Nog vandaag de dag bevat het grondeigendomsrecht van de boeren een reeks maatregelen die familiebedrijven begunstigen en ‘al diegenen van de grondmarkt uitsluiten die landbouwbedrijven en percelen overwegend als belegging of als speculatieobject proberen te verwerven’.

Lange tijd gold bij het grondbezit dus het recht van de eerste en van de familie, of zoals de monniken van Einsiedeln het ervoeren; het recht van de bezetter. In de zeventiende eeuw dook een andere rechtvaardiging voor privaat grondbezit op: efficiëntie. Wie het land vrucht laat dragen door het te ontginnen, te bemesten, te beplanten en te irrigeren, die moet het ook bezitten. Kortom: het bewerken van het land leidt tot eigendom. Daaruit leidden de Europeanen een verdere rechtvaardiging af voor het feit dat de inheemse bewoners het land niet konden bezitten, hoewel ze er ongetwijfeld als eersten waren: zij leefden vaak van wat het in zijn natuurlijke toestand opbracht. Voor de Britse filosoof John Locke daarentegen was het de plicht van iedere christen het land niet alleen te bezitten, maar het ook te verbeteren: ‘Onderwerp de aarde.’

Maar Lockes argumentatie uit het jaar 1689 was niet in eerste instantie christelijk. Hij ontwikkelde het recht op privébezit uit het recht op het eigen lichaam. Omdat ieder mens eigenaar is van zijn lichaam, behoort hem ook toe wat door het werk van zijn lichaam ontstaat, een stoel evengoed als een bewerkt stuk land. Weliswaar bezaten de mensen de aarde in haar oertoestand gezamenlijk, maar als een mens de grond aan haar natuurlijke toestand onttrekt, mengt hij die met zijn arbeid en heeft hij het recht die voor zich op te eisen. Ook bij de kolonisten in Oklahoma was het niet voldoende dat ze als eersten bij hun stuk grond aankwamen, ze moesten het ook meerdere jaren bewerken voordat het hun eigendom werd.

De eis van efficiëntie leidde tot een ommekeer in de landbouw. Tot dan toe kon een boer niet vrij beslissen wanneer en wat hij op zijn land wilde aanplanten of oogsten. Al het land werd veeleer binnen een gemeente in drie grote velden verdeeld, waarvan er elk jaar één braak lag. Op de beide andere plantten de boeren op een afgesproken tijd de afgesproken gewassen. Deze zogenaamde ‘drieveldeneconomie’ beperkte de beslissingsvrijheid van de individuele boer op zijn privéland en verhinderde zo vernieuwing en efficiëntie. 

Het stadshuis

In 1906 kochten twee jonge slagers een huis aan de Münzplatz in de oude binnenstad van Zürich, met een winkel op de begane grond. De broers Karl en Albert Niedermann kwamen uit een rijke katholieke boerenfamilie en waren een paar jaar eerder naar de stad gekomen. Het pand dat ze verwierven werd de hoeksteen van een vastgoedimperium dat al snel bestond uit tientallen panden op toplocaties. Karl Niedermann liet zijn bezittingen na aan zijn nakomelingen. Albert Niedermann had geen kinderen. Hij droeg zijn eigendommen over aan twee liefdadigheidsstichtingen. Econoom Thomas Niedermann, kleinzoon van Karl Niedermann, is de beheerder van de stichtingen van zijn oudoom Albert Niedermann. 

‘De vraag vandaag is wie het grootste rendement op het terrein kan behalen’, zegt Thomas Niedermann. ‘Bedrijven die afhankelijk zijn van een bijzondere locatie concurreren daardoor met elkaar.’ Dit is een geheel nieuwe situatie. Voor boeren waren de doorslaggevende kenmerken van een stuk land de vruchtbaarheid en de afstand tot de markt. In de stad daarentegen maakte het niet uit of er ook maar één aardappel op een perceel groeide.

Het duurde even voordat economen inzagen hoe enorme prijsstijgingen tot stand konden komen, maar uiteindelijk begrepen ze dat onroerendgoedbezittingen in de stad geldmachines waren waarvan de locatie de brandstof was. Voor winkels waren makkelijk bereikbare plekken waar veel voorbijgangers langskwamen gunstig. Voor woningen waren uitzicht en rust belangrijk. Gedurende lange perioden in de geschiedenis had land geen prijs. Nu had het plotseling twee prijzen: de relatief lage waarde wanneer het als akker werd benut, en de veel hogere waarde op de vrije markt, als er op de grond gebouwd mocht worden.

De ligging van de slagerij van de broers Niedermann was honderd jaar geleden al uitstekend, en werd alleen maar beter. In 1906 werd het huis getaxeerd op 98.000 frank, tegenwoordig zou het tussen 40 en 50 miljoen frank waard kunnen zijn. Ook als je rekening houdt met de inflatie is die waardestijging enorm. Dat het onroerend goed van de Niedermanns kostbaarder werd had niets te maken met de prestaties van beide broers, het lag eerder aan het feit dat er steeds meer mensen naar de stad kwamen. Ambtenaren, handelaren, handwerkers, ze hadden allemaal plek nodig, wilden werken, inkopen doen en zich amuseren. De broers konden de stijgende behoefte aan woningen waarnemen aan het groeiende aantal mensen in hun dienst.

‘Zodra alle grond van een land privé-eigendom is geworden, wensen de grondbezitters te oogsten waar ze nooit hebben gezaaid’ 

Dat grond niet te vermeerderen is, heeft nergens een groter effect dan in de stad, waar de stijgende vraag naar ruimte botst op een onveranderlijk aanbod. Om in Zürich geld te verdienen met grond, hoefde je niet veel meer te doen dan die kopen en wachten tot anderen iets deden: tramrails leggen, winkels openen, restaurants exploiteren. Zolang niet de hele economie instortte en je geduld had, was 
het een zekere zaak. In de kranten werden al in de tweede helft van de negentiende eeuw ongegeneerd ‘bouwterreinen, geschikt voor speculatie’ aangeprezen. Zelfs Adam Smith schreef: ‘Zodra alle grond van een land privé-eigendom is geworden, wensen de grondbezitters te oogsten waar ze nooit hebben gezaaid.’ 

Natuurlijk weet Thomas Niedermann dat de inkomsten uit panden die alleen door de grotere vraag ontstaan uiteindelijk onverdiend zijn. Als jongeman zag hij de oplossing nog in het omverwerpen van het hele economische systeem. Maar op een dag maakte een vriend van de familie hem opmerkzaam op het klaarblijkelijke feit dat hij in een zeer conservatief land leefde. ‘Toen besefte ik dat de kans dat er tijdens mijn leven iets radicaal zou veranderen, heel klein was.’ En dus probeerde hij de tegenstrijdigheden 
die het bezit van grond voor hem betekenden op een zinvolle manier in zijn leven te integreren.

De twee stichtingen van zijn oudoom gaven bijvoorbeeld land met bouwvergunning uit aan de katholieke scholen of verhuurden woningen, alles onder de marktprijs. ‘Als je op de woningmarkt alleen de markt zijn gang laat gaan en steeds het hoogste rendement nastreeft, dan krijg je uiteindelijk 
ontwikkelingen zoals in Berlijn,’ zegt Thomas Niedermann.

Daar heeft een meerderheid van de inwoners zich namelijk uitgesproken voor onteigening van private vastgoedbedrijven in de stad. Hoewel het voornemen nauwelijks uitvoerbaar lijkt en misschien zelfs in strijd is met de grondwet, laat het zien dat land als koopwaar niet alleen tegenstrijdige eigenschappen bezit, maar ook onderworpen is aan tegenstrijdige wetten. Zo staat bijvoorbeeld in de Zwitserse grondwet dat ‘het eigendom is gewaarborgd’, en meteen daarna: ‘onteigeningen (…) worden volledig gecompenseerd’.

‘Grondbezit is eenvoudigweg diefstal’

De radicale Engelse denker Tom Spencer hield de manier waarop het landbezit tot stand was gekomen al in de achttiende eeuw voor onrechtmatig. Hij wilde de grond tot een onvervreemdbaar, openbaar goed maken. Dat leverde hem een jaar gevangenisstraf op wegens ‘eigendomsvijandige activiteiten’. Voor de Franse econoom Pierre-Joseph Proudhon was grondbezit eenvoudigweg diefstal. Maar zelfs wanneer er een mogelijkheid bestond om de beschaving van de grond af opnieuw in te richten, zou het onduidelijk zijn hoe de landverdeling in de praktijk zou moeten gebeuren.

Ondertussen is grond volledig geïntegreerd in ons economisch systeem. De aandelen van de betreffende bedrijven in Berlijn zijn na de stemming zelfs meer waard geworden. Blijkbaar geloven de beleggers niet dat het werkelijk tot onteigening zal komen.

Een bundel rechten

Een blik op de wereld laat een breed spectrum van mogelijkheden zien om met grondbezit om te gaan. Wie grond koopt, verzekert zich daarmee van wat juristen een ‘bundel rechten’ noemen. Daar horen bijvoorbeeld bij: het recht om het land te benutten, het recht op de opbrengsten ervan, het recht om 
het te verkopen en, het bekendste van alle, het recht om een omheining te bouwen en alle anderen weg te sturen. Hoe deze rechten zijn vormgegeven verschilt sterk per land. Tot vreugde van de juristen zijn ze bovendien zo vaag geformuleerd dat ze veel interpretaties toelaten.

Bij het benutten kan bijvoorbeeld de vraag worden gesteld wat er bij mijn stuk grond hoort. De planten die erop groeien zijn van mij, maar al bij de nectar die vreemde bijen halen wordt het behoorlijk ingewikkeld. Enerzijds halen ze inderdaad iets van mijn grond, anderzijds erkende het Romeinse recht al dat bijen niet domesticeerbaar zijn. Het verzamelen van nectar is dus een ‘handeling van de natuur’, en niet opeisbaar.

Belangrijker is de vraag van wie het zonlicht is dat op mijn grond valt, en de wind die eroverheen waait

Belangrijker is de vraag van wie het zonlicht is dat op mijn grond valt, en de wind die eroverheen waait. De boom van mijn buurman neemt namelijk ‘mijn’ zon weg. Uit zulke conflicten werden verordeningen geboren over maximaal toegestane boomhoogtes en beschaduwing. De wind daarentegen behoort tot de avant-garde in de eigendomsdiscussie. Sinds er geld te verdienen is met moderne windturbines broeden juristen inderdaad op de vraag wie het recht heeft op de wind boven een stuk grond. Als opperhoofd Seattle dat eens had geweten!

In sommige landen is het verschil tussen eigenaren en landlozen kleiner dan in andere. In grote delen van Scandinavië bestaat bijvoorbeeld geen recht op exclusieve exploitatie. In plaats daarvan geldt het gewoonterecht dat alle mensen toestaat privégrond te betreden, zolang er een passende afstand tot woonhuizen wordt gehouden. In Zwitserland moeten volgens de grondwet bossen en weiden algemeen toegankelijk zijn. En in Engeland dwong een rechtbank zangeres Madonna om een deel van haar 5,5 vierkante kilometer grote landgoed in het zuiden van het land open te stellen voor wandelaars. Wat een verschil met de Texaanse strafwet waarin staat: ‘Een persoon heeft het recht dodelijk geweld te gebruiken tegen een ander persoon om een stuk grond (…) te beschermen.’

In Schotland werd het recht van landeigenaren op vrije verkoop beperkt. Bij de verkoop van stukken grond heeft de lokale gemeenschap het eerste recht op koop en wordt ze door de regering gesteund met kredieten. En dan bestaat natuurlijk ook de mogelijkheid de onverdiende winsten door landbezit te belasten. Omdat elke economisch groei in laatste instantie gebaseerd is op land, stelde de econoom Henry George in de negentiende eeuw zelfs voor om alle belastingen te vervangen door één enkele grondbelasting.

Onze geschiedenis en onze familie, ons wereldbeeld en onze persoonlijkheid drukken een stempel op onze verhouding tot grond en land

Onze geschiedenis en onze familie, ons wereldbeeld en onze persoonlijkheid drukken een stempel op onze verhouding tot grond en land. Wanneer we de bouw van vakantiehuisjes of de verkoop van vastgoed aan buitenlanders aan banden leggen, dan ligt daar een onuitgesproken, soms ook irrationele opvatting over grond en land aan ten grondslag.

Even irrationeel als mijn wens om eigenaar te worden van de 29 vierkante meter Nelkenweg in Cham. Hoewel ze volkomen nutteloos zijn, heeft het idee een klein stukje van deze planeet te bezitten iets magisch. Ik zou me kunnen wentelen in mijn grootmoedigheid als ik de bewoners van de wijk elke dag zou toestaan om zonder het te weten mijn rijk te betreden.